Nội dung trong bài
Cá nhân Cho thuê nhà phải nộp những loại thuế nào? Có nhất thiết bắt buộc phải mua hóa/ đơn lẻ của Cơ quan Thuế không? Cá nhân có nhà cho thuê muốn mua hóa đơn lẻ của Cơ quan Thuế để giao cho bên đi thuê làm căn cứ ghi nhận khoản chi phí hợp lý thì bên cho thuê phải làm những gì? Bài viết dưới đây Kế toán Centax xin được chia sẻ cùng với các bạn về trường hợp cá nhân có nhà cho thuê theo quy định mới nhất như sau:
1. Trường hợp cá nhân cho thuê nhà có thu nhập dưới 100 triệu đồng/năm
1.1 Doanh thu tính thuế
Theo quy định tại khoản 2, điểm a điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC, doanh thu tính thuế cho thuê nhà được quy định như sau:
“Doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản được xác định như sau:
a.1) Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.
a.2) Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.
a.3) Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân xác định theo doanh thu trả tiền một lần.”
Theo quy định trên, doanh thu tính thuế đối với cho thuê nhà là :
– Tiền cho thuê nhà nhận được và các khoản cho thuê khác, nhận từng kỳ (nếu thuế do bên cho thuê chịu)
– Tiền phạt, bồi thường… nếu có quy định trong hợp đồng
– Nếu tiền cho thuê nhà nhận được của nhiều năm, thì doanh thu tính thuế xác định cho cả số tiền nhận được của nhiều năm
Để hiểu rõ hơn về xác định doanh thu với trường hợp nhiều hợp đồng, hay nhiều sở hữu, mời các bạn xem bài:
Quy định mới : Cách tính doanh thu cho thuê tài sản của cá nhân trong năm tính thuế
1.2 Cho thuê nhà có doanh thu dưới 100 tr đồng/ năm
a) Thông tư 119/2014/TT-BTC
Căn cứ vào Khoản 7, Điều 1 Thông tư 119/2014/TT-BTC sửa đổi bổ sung Điều 22 Thông tư 156/2013/TT-BTC như sau:
“Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê mà tổng số tiền cho thuê trong năm thu được từ một trăm triệu đồng trở xuống hoặc tổng số tiền cho thuê trung bình một tháng trong năm từ 8,4 triệu đồng trở xuống thì không phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và cơ quan thuế không thực hiện cấp hóa đơn lẻ đối với trường hợp này”
Dựa vào quy định trên thì cá nhân, hộ gia đình có tài sản cho thuê mà tổng tiền cho thuê trong năm thu được 100 triệu đồng trở xuống (hoặc tiền cho thuê trung bình 1 tháng từ 8,4 triệu đồng trở xuống) thì cơ quan thuế không cấp hóa đơn, không phải kê khai nộp thuế GTGT, TNCN.
b) Thông tư 92/2015//TT-BTC
Theo quy định tại điều 4, khoản 1 điểm a Thông tư 92/2015, cho thuê tài sản của cá nhân bao gồm:
“a) Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.”
Nguyên tắc tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản cũng được quy định tại điều 4, khoản 1, điểm b Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau:
“b) Đối với cá nhân cho thuê tài sản thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản.”
Theo quy định trên: Chỉ những cá nhân có tài sản cho thuê nhà ( không kèm dịch vụ) mà có mức doanh thu từ 100 triệu đồng/ năm trở xuống, không phải kê khai và nộp thuế GTGT và thuế TNCN, chỉ phải nộp thuế môn bài mức 1 triệu đồng/ năm
2. Cho thuê nhà có doanh thu từ 100 tr đồng/ năm trở lên
2.1. Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu
Theo quy định tại khoản 2, điểm b điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC, căn cứ tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu.
“- Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%
– Tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%?
2.2. Xác định số thuế phải nộp
Theo quy định tại khoản 2, điểm c điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC, căn cứ tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu.
| Thuế GTGT phải nộp | = | Doanh thu tính thuế GTGT | x | Tỷ lệ thuế GTGT 5% |
| Thuế TNCN phải nộp | = | Doanh thu tính thuế TNCN | x | Tỷ lệ thuế TNCN 5% |
Trong đó:
– Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn trên
– Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 5% và tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân 5%
2.3 Thời điểm xác định doanh thu tính thuế
Theo quy định tại khoản 2, điểm d điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC: “Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng thuê tài sản.”
Thời điểm xác định doanh thu cho thuê nhà là kỳ hạn thanh toán ghi trên hợp đồng. Đây là điều rất khó với những gia đình, cá nhân cho thuê nhà nhưng không thu được tiền đúng hạn, hoặc không thu được tiền. Các bạn cần lưu ý điểm này trong hợp đồng thuê nhà, tránh tình trạng vi phạm pháp luật về thuế
Trường hợp cá nhân có nhà cho thuê mà tiền cho thuê nhà hàng năm trên 100 triệu đồng trở lên thì phải đóng các loại thuế sau:
- Thuế môn bài: 1 triệu/năm
- Thuế giá trị gia tăng 5%
- Thuế Thu nhập cá nhân 5%
Hồ sơ nộp thuế đối với việc cho thuê nhà như thế nào, mời các bạn xem bài:
Quy định mới từ 2015: Thủ tục, hồ sơ kê khai nộp thuế cho thuê nhà do chủ nhà thực hiện
Thủ tục, hồ sơ kê khai nộp thuế thuê nhà của cá nhân do doanh nghiệp thực hiện
Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, mời các bạn xem bài viết :
Phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản
Các quy định về thuế thu nhập cá nhân
