Cách tính thuế TNCN với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Theo Luật thuế TNCN có 10 loại thu nhập chịu thuế. Một trong những khoản thu nhập chịu thuế TNCN là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, Vậy căn cứ tính thuế đối với những khoản thu nhập này là như thế nào? Cách tính ra sao? Bài viết dưới đây Kế toán Centax xin được chia sẻ cách tính thuế TNCN với chuyển /nhượng bất động sản mới nhất theo Thông tư 92/2015/TT-BTC có hiệu lực từ 30/7/2015.

Cá nhân có những khoản thu nhập chịu thuế nào? Để tìm hiểu về các loại thu nhập tính thuế TNCN, mời các bạn xem trong bài viết: Tổng quan về Thuế TNCN.

1. Cách tính thuế TNCN đối với khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú

Tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC về căn cứ tính thuế như sau: 

“Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.”

1.1. Giá chuyển nhượng

1.1.1. Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất.

Căn cứ vào Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình trên đất.

a) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.”

Lưu ý: Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

1.1.2. Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình trên đất.

Tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC như sau:

“b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

…

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Uỷ ban nhân (x) với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.”

Như vậy, Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

1.1.3. Đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, mặt nước.

Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi bổ sung Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC

“c) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

Chú ý: Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định.

1.2. Thuế suất

Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định mới về thuế suất như sau:

“Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.”

1.3. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế

Tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Khoản 3, Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC về thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng BĐS như sau:

“3. Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.”

1.4. Cách tính thuế

Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi Khoản 4, Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC về cách tính thuế như sau:

Lưu ý: Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

2. Cách tính thuế TNCN của khoản thu nhập từ bất động sản đối với cá nhân không cư trú

Tại Điều 21, Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định cách tính thuế TNCN của khoản thu nhập từ bất động sản đối với cá nhân không cư trú như sau:

“1. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân (×) với thuế suất 2%.

Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú là toàn bộ số tiền mà cá nhân nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản không trừ bất kỳ khoản chi phí nào kể cả giá vốn.

2. Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú trong từng trường hợp cụ thể được xác định như xác định giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú theo hướng dẫn tại điểm a.1, b.1, c.1, d.1, khoản 1, Điều 12 Thông tư này.

3. Thời điểm xác định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm cá nhân không cư trú làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật.”

Để phân biệt cá nhân cư trú và không cư trú các bạn có thể xem thêm tại đây